Cécile Roquelaure, Studienleiterin des Maklers Empruntis, und Marie Denis-Noujaim von der Chambre des notaires de Bretagne beantworteten Ihre Fragen diesen Donnerstag in einem speziellen Immobilien-Livestream. DEr informiert und gibt wertvolle Ratschläge, die es verdienen, gelesen und erneut gelesen zu werden. Hier sind die 10 Fragen, die Sie nicht verpassen sollten.
1. „Ist es interessanter, einen Notar oder eine Immobilienagentur einzuschalten?“ »
Viele Notare sind ebenso wie Immobilienagenturen in der Verhandlungstätigkeit tätig und unterstützen Sie daher bei Ihrem Hausverkaufs- oder -kaufvorhaben. Agenturen wie Notare können konsultiert werden und jede leistet qualitativ hochwertige Arbeit. Wir stellen fest, dass die Verhandlungsgebühren von Notaren oft etwas niedriger sind als die von Agenturen. Wenn Sie verkaufen, kann der Notar Sie auch vorab über die Besteuerung Ihres Projekts beraten, insbesondere über die mögliche Kapitalertragssteuer, die Sie bei Ihrer Transaktion zahlen müssen. Auf Käuferseite berät Sie der Notar mit globalem Blick über die Art des Erwerbs und den Schutz des möglichen Ehepartners.
2. „Ich besitze ein Grundstück mit Meerblick in Plougastel-Daoulas. Mein Bankier sagt mir, dass diese Region eine sehr gute Investition ist, während andere (Notar) das nicht sagen. Was ist es wirklich? »
Ein Grundstück mit Meerblick in Plougastel Daoulas ist in der Tat eine sehr gute Investition, das steht fest, denn solange es Meerblick gibt, ist der Wert nicht derselbe. Die Stadt liegt in unmittelbarer Nähe von Brest und profitiert von der Dynamik der Stadt. Zwar liegt auf der anderen Seite der Brücke und hinter Brest die Gemeinde Relecq-Kerhuon mit etwas höheren Preisen, aber der Wert alter Häuser, beispielsweise in Plougastel-Daoulas, ist ziemlich hoch.
3. „Warum vergeben Banken keine Kredite, wenn mein Partner und ich beide ein Mietobjekt haben?“ »
Wenn ich Ihre Situation richtig verstehe, besitzen Sie und Ihr Ehepartner jeweils eine Immobilie, für die Sie Miete erhalten. Sie möchten einen neuen Kredit aufnehmen, werden aber abgelehnt (von einer oder mehreren Banken? Auf die Nuancen kommt es an!). Es ist möglich, dass die angefragte(n) Bank(en) Ihre Finanzierung ablehnt, weil Sie die von der Aufsichtsbehörde (HCSF) geforderte Verschuldungsquote überschreiten. Es verlangt von den Banken, dass sie eine Obergrenze von 35 % des Schuldenzinses einhalten, einschließlich der Kreditversicherung. Allerdings können Banken bis zu 20 % der Produktion neuer Kredite davon abweichen. Sie müssen daher sicher sein, dass Ihnen diese Befreiungsmöglichkeit bei keiner Bank offensteht, wenn es tatsächlich um Ihre Schuldenquote geht.
4. „Ab welcher Energieklasse ist Ihrer Meinung nach ein Hauskauf uninteressant, wenn keine Arbeiten geplant sind? »
Das Gesetz sieht progressive Mietverbote für Immobilien der Klassen G, F und E vor. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher sind die Kosten für die Sanierung, die mehr Arbeiten erfordert. Wenn Sie keine Arbeiten planen und planen, das Haus zu vermieten, rate ich Ihnen, nicht unter D zu gehen. Wenn Sie hingegen für sich selbst kaufen, um Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz zu errichten, können Sie dies tun Nehmen Sie eine Immobilie der Kategorie E oder sogar F. Wenn die Kategorie wirklich schlecht ist, müssen Sie die Kosten für die Heizkosten untersuchen, die Sie monatlich tragen müssen, um zu sehen, ob Sie die Möglichkeit haben, die mit der Immobilie verbundenen Rechnungen zu bezahlen.
5. „Wird der Markt für große Immobilien (ca. 700.000 Euro) neu starten?“ »
Das Transaktionsvolumen ist innerhalb eines Jahres fast überall um etwa 20 bis 25 % gesunken. Korrelativ stellten wir einen Preisverfall fest, der mit regionalen Unterschieden begann. Es scheint, dass wir in bestimmten Sektoren das Plateau eines niedrigen Volumens erreicht haben, das eine Erholung einzuleiten scheint. Große Immobilien werden oft von Leuten erworben, die auf Änderungen insbesondere bei den Kreditzinsen warten konnten. Letztere sind gesunken und sollten daher die Erholung des Marktes begünstigen.
6. „Ich habe eine Hypothek zu 4,17 % aufgenommen. Sollte ich zu meiner Bank gehen, um es neu zu verhandeln, wurde es im Dezember 2023 gezeichnet.“
Wenn Sie der Meinung sind, dass der Gewinn heute ausreicht, können Sie ihn bei Ihrer Bank beantragen. Allerdings sollten Sie wissen, dass es unwahrscheinlich ist, dass Sie noch einmal durchstarten können (Banken akzeptieren selten mehrere Nachverhandlungen). Sie „spielen“ also Ihre einzige Karte. Und wenn die Zinsen dennoch weiter sinken, müssen Sie einen Kreditrückkauf bei einer anderen Bank befürworten, um Ihre Zinsen zu senken (mit höheren Gebühren im Gegenzug). Bisher liegen die durchschnittlichen Zinssätze der Banken (die auch vom Projekt und Profil abhängen) bei durchschnittlich etwa 3,8 %. Der Gewinn ist also zumindest auf dem Papier durchaus möglich!
7. „Ich habe einen Finanzierungsbedarf von 120.000 €, obwohl ich über ein Immobilienvermögen im Wert von rund 1.100.000 € verfüge.“ Ich bin 75 Jahre alt. »
Sie können sich an eine Bank wenden, um herauszufinden, ob diese bereit wäre, Ihnen den benötigten Betrag zu leihen. Andernfalls verfügen Sie möglicherweise über eine finanzielle Unterstützung, die Sie auflösen könnten. Abhängig von Ihrem Projekt können Sie möglicherweise einen Teil Ihres Immobilienvermögens verkaufen, wodurch Bargeld für Ihren Finanzierungsbedarf frei wird. Es ist auch möglich, den Verkauf einer Leibrente in Betracht zu ziehen, bei dem Sie einen Teil des Verkaufspreises, den sogenannten „Blumenstrauß“, erhalten würden, aber der Verkauf einer Leibrente ist nicht unbedingt für jeden geeignet. Es ist notwendig, die Familien- und Vermögenssituation zu untersuchen.
Es gibt auch Hypothekendarlehenslösungen (Einnahme einer Sicherheit für eine schuldenfreie Immobilie, um die Verschuldung der neuen Finanzierung sicherzustellen. Alternativ zur Leibrente haben Sie im Gegensatz zu einer Leibrente auch die Möglichkeit, ein Hypothekenlebensdarlehen abzuschließen. Es ermöglicht Ihnen, sofort den gesamten Betrag zu erhalten und gleichzeitig die Immobilie zu behalten, deren Verkauf nur zur Rückzahlung bei Fälligkeit verwendet wird (keine monatlichen Zahlungen und keine Gesundheitsprüfung).
8. „Ist es möglich, heute einen Kredit aufzunehmen und den Kreditzinssatz am Jahresende zu überprüfen, falls er sinken sollte?“ »
Das ist durchaus möglich, auch wenn das Jahresende etwas früh erscheint, wenn Sie heute einen Kredit aufnehmen. Beachten Sie, dass Sie nicht die Möglichkeit haben, mehrmals neu zu verhandeln (seltene Banken akzeptieren dies). Sie müssen daher den richtigen Zeitpunkt wählen, wenn Sie davon ausgehen, dass der Gewinn ausreichend ist. Wenn Sie heute einen Kredit aufnehmen und die Zinsen sinken, haben Sie in jedem Fall die Möglichkeit, den Kredit bei Bedarf neu zu verhandeln oder bei einer anderen Bank kaufen zu lassen! So können Sie Ihr Projekt noch heute realisieren und haben gleichzeitig die Möglichkeit, von künftigen Zinssenkungen zu profitieren!
9. „Wir möchten in Miete investieren. Was empfehlen Sie? Haus, Wohnung, in einer Großstadt, auf dem Land…? »
Investitionen in Großstädten bleiben eine gute Investition, da dort eine starke Mietnachfrage besteht. Achten Sie bei Wohnungen in Großstädten sorgfältig auf die Energieeffizienz und auf mögliche geplante Miteigentumsprojekte, die die Kosten Ihrer Investition erhöhen können. In kleineren Städten stellen wir fest, dass eine starke Nachfrage nach Mietobjekten besteht, aber oft nur wenige Objekte vorhanden sind, und dort kann sich auch der Kauf eines Hauses im ersten oder zweiten Ring der Metropole als gute Option erweisen.
10. „Sind junge Menschen im Alter von 25 bis 30 Jahren heute in der Lage, einen angemessenen Immobilienkredit mit einer angemessenen Anzahlung für 1 zu erhalten?“ähm kaufen ? »
Nicht der Zugang zu Krediten ist das eigentliche Problem, sondern der Immobilienpreis … Einige Erklärungselemente. Zunächst einmal sind junge Menschen die von Banken bevorzugte Klientel: Einen jungen Kunden zu „gewinnen“ bedeutet die Möglichkeit, ihn in allen Phasen seines Lebens zu unterstützen und ihm somit Produkte und Dienstleistungen zu „verkaufen“ (Versicherungen, Ersparnisse, Verbraucherkredite…).
Dann sind junge Leute oft Erstkäufer. Sie haben daher Zugang zu zinslosen Krediten, und die Banken, die sie unterstützen, haben auch zusätzliche Kredite entwickelt, deren Zinssatz unter dem herkömmlichen Zinssatz oder sogar bei 0 liegt. Diese Instrumente, deren Eigenschaften je nach Bank variieren, ermöglichen eine Senkung des Zinssatzes Zinssatz senken und damit die Kaufkraft steigern.
Wenn Sie abschließend den Beitrag erwähnen, haben Sie völlig Recht, er stellt eine große Belastung für junge Menschen dar, die oft nicht die Zeit hatten, so viel zu sparen. Es ist zu bedenken, dass der Beitrag in der Regel den mit dem Betrieb verbundenen Kosten entspricht (ca. 10 % des Immobilienpreises der alten Immobilie): entgeltliche Übertragungsabgaben (Steuern usw.), Garantiekosten und Verwaltungskosten. Diese Kosten gehören nicht zum Wert der Immobilie und mit ihrer Finanzierung gehen die Banken ein Risiko ein, das sie im Falle eines Weiterverkaufs auch an junge Leute weitergeben, bevor sie 10 % mehr Wertschöpfung auf der Immobilie generiert haben.
Während der Markt turbulent ist, gehen die Banken dieses Risiko weniger ein. Abschließend noch das letzte Element der Erklärung bezüglich des Beitrags, bei dem die Banken den jungen Menschen noch entgegenkommender sind. Er ist auch ein Zeichen für die Fähigkeit zum Sparen und damit für den Spielraum für den Haushalt (wichtig, wenn wir sehen, dass die Belastungen auf dem Beitrag lasten). Eigentümer).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Einkaufsschwierigkeiten heute stark mit den Warenpreisen und der Menge der verfügbaren Angebote zusammenhängen, was auch die Ursache der Krise ist, auf die wir seit zwei Jahren abzielen.
